НДС при передаче активов в личный фонд.
Коммерческая недвижимость в личном фонде: НДС-риски
Личные фонды активно рекламируют как «безналоговый» инструмент передачи имущества. На уровне налога на прибыль и НДФЛ это во многом так. Но с НДС при передаче коммерческой недвижимости картинка существенно сложнее.
По действующим разъяснениям Минфина РФ передача такой недвижимости в личный фонд в большинстве практических сценариев рассматривается как объект обложения НДС у передающей стороны и не подпадает под льготы. А вот возможность последующего вычета этого НДС самим фондом вызывает серьёзные вопросы.
1. Регулирование:
когда безвозмездная передача не облагается НДС
когда безвозмездная передача не облагается НДС
Общий подход НК РФ по безвозмездной передаче следующий:
передача имущества, в том числе безвозмездная, признаётся реализацией и является объектом НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК РФ);
из этого правила есть исключение: передача основных средств, НМА и иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательством, не признаётся реализацией и, соответственно, не облагается НДС (пп. 3 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Личный фонд Минфин прямо относит к некоммерческим организациям, поэтому указанная льгота теоретически может применяться и к нему.
будет ли имущество использоваться в предпринимательской деятельности, то есть для систематического извлечения прибыли (аренда, офис для операционной компании и т.п.).
2. Письмо Минфина от 10.01.2025 № 03-07-14/562: «льготный» сценарий очень узкий
В письме от 10.01.2025 № 03-07-14/562 Минфин разбирает как раз ситуацию с передачей коммерческой недвижимости физлицом – учредителем личного фонда, в том числе если он действовал как ИП на УСН
Вывод Минфина:
1
передача недвижимости в личный фонд не признаётся реализацией и не облагается НДС,
2
только если последующее использование имущества не связано с предпринимательской деятельностью фонда и не направлено на систематическое получение прибыли;
3
если же фонд будет использовать объект в предпринимательских целях, льгота не применяется, и передача рассматривается как реализация.
Отдельно Минфин указывает, что когда имущество не использовалось в деятельности ИП, передача «как физлица» НДС не порождает, поскольку физические лица не являются плательщиками НДС
Именно на этих двух условиях – отсутствие коммерческого использования у учредителя и у фонда – основаны сценарии передачи без НДС.
3. Письмо Минфина от 04.07.2025 № 03-03-06/3/65428: безвозмездная передача в фонд – реализация с НДС
В более позднем письме от 04.07.2025 № 03-03-06/3/65428 Минфин рассматривает безвозмездную передачу имущества в личный фонд третьими лицами и делает принципиально важный вывод:
- 1операции по безвозмездной передаче имущества в личный фонд, осуществляемые плательщиком НДС, не включены ни в перечень «не-объектов», ни в перечень льгот по ст. 146 и 149 НК РФ;
- 2следовательно, такие операции подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.
Хотя письмо адресовано ситуации «третьих лиц», аргументация носит общий характер: если имущество передаётся в личный фонд и не выполняются условия некоммерческого использования по пп. 3 п. 3 ст. 39 НК РФ, передача признаётся реализацией и облагается НДС.
Эта логика напрямую переносится и на учредителя-ИП, когда он передаёт коммерческую недвижимость, которую фонд будет использовать в бизнесе.
4. Практический вывод Минфина: коммерческая недвижимость → НДС у передающей стороны
Совокупность писем и аналитики по личным фондам приводит к достаточно жёсткой позиции Минфина:
1
Если имущество уже используется учредителем в предпринимательской деятельности (офис, торговое помещение, сдаваемый в аренду склад);
2
и личный фонд также планирует использовать его в предпринимательской деятельности (продолжить аренду, разместить офис и т.п.),
то передача такой коммерческой недвижимости в личный фонд рассматривается как реализация с начислением НДС у передающей стороны.
Вот практический пример:
ИП сдаёт в аренду коммерческое помещение, затем передаёт его в личный фонд, который продолжает сдавать объект в аренду. В этом случае, по мнению Минфина, передача должна облагаться НДС у ИП (если он не освобождён от этого налога).
Для типичной коммерческой недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду или использования в операционном бизнесе, это означает:
- 1передача в личный фонд по умолчанию попадает под НДС у передающей стороны;
- 2льготный режим, когда передача не будет рассматриваться как «реализация» возможен только при отказе от коммерческого использования фондом (что часто противоречит самому замыслу создания структуры).
5. Что происходит с НДС у фонда: вычет под вопросом
На уровне фонда ситуация ещё менее однозначна.
С точки зрения конструкции НДС:
при безвозмездной передаче налог начисляется у передающей стороны с рыночной стоимости;
фактически НДС платится из средств передающей стороны, не предъявляется фонду в составе цены и не перевыставляется счётом-фактурой.
Ряд налоговых практиков прямо указывает, что:
- вне зависимости от того, учредитель это или третье лицо,личный фонд не вправе принять к вычету НДС, уплаченный прежним собственником при безвозмездной передачепоскольку такой НДС не предъявлен фонду и не связан с его затратами в обычном для косвенного налога смысле.Иными словами,
НДС, который учредитель или иное лицо начисляет при передаче коммерческой недвижимости в фонд, становится невозмещаемым расходом для группы в целом.В то же время прямых и детальных разъяснений Минфина именно о праве личного фонда на вычет «входного» НДС по безвозмездно полученному имуществу пока нет, судебной практики - тоже. Это оставляет пространство для споров, но и повышает налоговые риски при агрессивном толковании.6. Дополнительный риск: восстановление ранее принятого НДСОтдельная ветка проблемы связана с ситуацией, когда передача недвижимости в личный фонд всё же попадает под льготу «не реализация» (например, объект не будет использоваться фондом в предпринимательстве).
В таком случае:- НДС с самой передачи не начисляется;но ранее принятый к вычету НДС по этому объекту учредитель может быть обязан восстановить в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ.То есть при структурировании передачи коммерческого объекта в личный фонд передающая сторона зачастую оказывается перед выбором между:начислить НДС с рыночной стоимости при передаче (если фонд будет использовать имущество в бизнесе);либо не начислять НДС, но восстановить ранее принятый налог, если имущество выводится из предпринимательского оборота.Ни один из вариантов не выглядит «безболезненным».7. Что это означает для практики:несколько выводов1Передача коммерческой недвижимости в личный фонд сегодня Минфином воспринимается как операция с НДС у передающей стороны, если фонд продолжает коммерческое использование объекта. Льготы по НДС на этот случай не распространяются.2Личный фонд, получивший объект безвозмездно, в общем подходе не имеет права на вычет НДС, начисленного прежним собственником, поскольку налог не предъявляется фонду и уплачивается «из кармана» передающей стороны.3Практика пока формируется. Инструмент личных фондов новый, письма Минфина противоречивы, а экспертные позиции по ряду вопросов расходятся. Нельзя исключать изменения подхода как на уровне ведомственных разъяснений, так и в судебной практике4Передача коммерческой недвижимости в личный фонд требует отдельного налогового моделирования. Важно заранее просчитать:
- объём потенциального НДС к уплате при передаче;
- возможность (или невозможность) его вычета;
- влияние на дальнейшую модель использования объекта (аренда, продажа, собственное использование фонда).
5В ряде случаев может оказаться разумно искать альтернативные структуры (через операционные компании, сделки купли-продажи и т.п.), если цель — сохранить экономику проекта без значимых невозмещаемых НДС-потерь.“С учётом текущей позиции Минфина передача коммерческой недвижимости в личный фонд — это уже не только вопрос наследственного или корпоративного планирования, но и серьёзное НДС-упражнение. И его лучше прорабатывать до похода к нотариусу, а не после того, как фонд создан и имущество туда уже внесено.Читайте другие статьи